-今本聖明法務事務所のお仕事の断片的な情報-
薬事法務,入管法務,行政許認可,契約,相続...
| CALENDAR | RECOMMEND | ENTRY | COMMENT | TRACKBACK |
| CATEGORY | ARCHIVE | LINK | PROFILE | OTHERS |
一戸建てとマンションはどちらがお得!?
正直,各々のライフスタイルから決定すれば良いのだけれど,いざ購入するとなると色々考えますもんね。

お得と言っても,駅近のマンションもあれば,駅から離れた一戸建てもあります。また,最近のマンションは色々なサービスやオプションもついていたりして,心魅かれるかもしれません。

あくまで資産として損をしたくないという方は,駅近の一戸建てかマンションを選ぶべきでしょう。

その理由?簡単。

この先,日本の人口は減少傾向にあるからです。さらに,物件を購入する世代がどんどん減少します。

そうなると,土地余りの現象が生じます。土地が余ると,駅から離れた不便な物件の人気がなくなります。

すると,駅から離れた物件の人気は下降一方。下降一方ということは,価格を下げなくては売れなくなる。つまり,資産価値がどんどん低下します。

だから,これから一戸建て又はマンションを購入する場合は,資産価値を保持するという意味で,駅近の物件を選択する方が良いといことになります。

こんなこと,誰もあまり教えてくれないですよね。

不動産業者は,安い物件を高くで売りたいわけ。この方たちはプロです。

では,購入者は?多くが素人でしょ。

だから,資産価値に重きを置く場合は,“〜ヒルズ”や“〜ガーデン”という街並みが区画された,素人がいかにもほし
くなる物件に,すぐに飛びついたらいけないわけ。

まず,ここまでで,駅近物件を選ぶ方が良いという意味は理解できたでしょうか?


次に,今回のテーマの一戸建てとマンションの比較。

そもそもマンションは,都心の土地不足を解消するための,国と業者の苦肉の策の結果。

土地が不足していなければマンションなんてそもそもいらないわけ。

常時,土地が余っている地方の都市を見てご覧。マンションなんて駅近以外ほとんど建っていません。

つまり,土地が余れば,マンションなんてそもそもの需要が疑わしいわけ。ただ,駅近のマンションは,この先の人口減少を加味しても,需給関係を保つ可能性はあるとは思います。

マンションの資産価値を将来的にも維持するためには,そのマンションの特性が重要になると思います。

例えば,住んでいる住人の質の問題。質っていうのは,俗っぽい言い方をすると各々のレベルのことで,住人の社会的地位や倫理観まで及びます。倫理観を具体的に言うと,管理費等の滞納状況や,クレーマーの有無なども含みます。

マンションの場合は,一戸建てと異なって,色々な決定をマンション管理組合の集会等で決定していきます。

例えば,自分のマンションの玄関扉(表面)を勝手に変更できません。なぜなら,共用部分だから。知ってました?

バルコニーの使用方法や変更についても一定の制限がかかります。マンションのバルコニー,自分のものになるって
思っていませんか?バルコニーは,専用使用部分と言って,正確には自分のものじゃないんですよ。

マンションの使用方法もそう。通常は,住居使用しか認められていないことが多い。そのような場合は,たとえ自分のものだと言っても,会社の営業所としての使用は認められない。

他にも,想定されるネガティブな要素はたくさんあります。

100世帯のマンションであれば,そのうちの何世帯かが管理等を滞納します。じゃ,この管理費の滞納分誰が払うですか?

ペット飼育等をめぐるトラブルもそう。そもそも,ペットを飼育するかもマンション管理組合の集会で決定します。だから,途中でペットを飼育できなくなるリスクもあります。

つまり,マンションは自分のものであって,自分のものでない要素を多分に含むわけです。マンションは共同住宅
なんで,こんなこと当たり前と言えば当たり前なんだけど,分かっていない人が多いからトラブルになる。

自分が分かっていても,お隣の方は分かっていないかもしれません。

マンションを購入することを検討する方は,この辺りのことは心づもりしておくべきでしょうね。

素人の方が全部を正確に理解することは難しいと思うけれど,その根拠となる法律は,民法,区分所有法,マンション建替え円滑化法,標準管理規約等にあります。

一方,マンションには,一戸建てにはないものがあります。

例えば,眺望,コンシェルジュサービス,ワンフロアの広さ,等々。コンシェルジュサービスやワンフロアであることは,高齢の方にとっては好ましいものでしょう。予算には限りがあると思うので,これらは一戸建てにはあまり望めません。

一戸建てには望めない事柄に重きを置くのであれば,マンションという選択もありだと思います。

一戸建ての考え方はとてもシンプル。要は自分のものです。排他的で強力な所有権なので,その変更や処分についての決定と責任は所有者にあります。

さて,駅近のマンションと駅近の一戸建ての資産価値だけれど,需給の問題。やはりこれ以上これ以下でもないですが,これじゃ説得力ないので一つ例を。

例えば,地震が発生して,マンションと一戸建てが倒壊したとしましょう。残るのは土地ですよね。

この時,一戸建ての場合,残った土地の処分決定は所有者に全てありますが,マンションの場合はいきなり自由に処分できるわけではありません。

新たにマンションを建築する場合には,再建集会を開いて決定していきます。したがって,自分の意思が必ずしも反映されないかもしれません。

再建を反対した場合で,集会で再建が決定すると,その自分の底地を処分しないといけないわけですが,処分決定の過程におけるイニシアチブは必ずしも所有者にあるわけではありません。

そもそも,自分の底地持分は皆さんが思っているほどたくさんあるわけではありません。大きな敷地でも,その上に建つマンションの戸数を考えれば,自分の割り当て分が少ないことをイメージできると思います。

マンションは,土地を効率的に使用することを目的とした建物なので,土地に関しては一戸建てほど期待できないので実情です。

少々,マンションに関して否定的な意見となりましたが,資産価値ばかりに固執せずに,自身と家族が楽しく生活できること環境を形成できる物件選択をすることが何より大切であることを忘れてはいけません。


著者: 今本聖明



宅地建物取引 comments(0) trackbacks(0)
薬事法で使われる“効能”“効果”の使い分けについて。
医薬品の定義からも分かるように,“効能”“効果”とは,疾病を診断,治療,予防,並びに身体の構造や機能に影響
を及ぼすことを指します。

そもそも,“効能”とは,ききめや働きを意味しており,“効果”は“効能”から得られるであろう結果を意味します。

つまり,疾病を診断,治療,予防,並びに身体の構造や機能に影響を及ぼすことを目的とする医薬品や医薬部外品は,この“効能”から得られる“効果”の両者の併せ持つことになります。

では,化粧品はどうかというと,“効能”はありますが“効果”は持ちません。

これは,化粧品が疾病を診断,治療,予防,並びに身体の構造や機能に影響を及ぼすことを目的としていないことが理由です。

化粧品は,その定義からも分かるように,人のからだを「清潔」にすること,「美化」すること,「魅力を増す」こと,「変貌を変える」こと,「皮膚や毛髪をすこやかに保つ」ことを目的としており,医薬品的な“効能”“効果”を目的としていません。

“効能”“効果”は,互いに意味が似通っていることより,混同して使用されがちですが,薬事法では,“効能”“効果”の意味をそれぞれ分けて考えています。


著者: 今本聖明
薬事法 comments(0) trackbacks(0)
健康食品の原料を販売する際の広告表現で重要になる通知
ヒントは薬事法等の法令にあることはもちろん、厚生労働省の通知にもあるのだけれど、新しい気付きとして、平成10年9月29日医薬監第148号厚生省医薬安全局監視指導課長通知の「医薬品等の広告三原則」の考え方が重要であることが分かったので、ここに記録として残します。

詳細な説明は、いつか時間のある時に記してみたいと思います。



≪平成10年9月29日医薬監第148号厚生省医薬安全局監視指導課長通知≫

医薬品等の広告に係る監視指導については、薬事法第66条から第68条までの規定に基づき実施しているところであるが、近年、新聞、雑誌、テレビ等の従来の広告媒体に加えインターネットが普及しつつあり、情報伝達経路の多様化、国際化が進捗している。また、医薬品等がいわゆる「個人輸入」により国内に輸入され、その輸入手続きに介在する輸入代行業者の広告の中にも医薬品等について取り扱われている状況が散見される。

薬事法における医薬品等の広告の該当性については、かねてより、下記のいずれの要件も満たす場合、これを広告に該当するものと判断しているので、ご了知の上、今後とも薬事法に基づく広告の監視指導について、よろしくご配慮を煩わせたい。



1.顧客を誘引する(顧客の購入意欲を昂進させる)意図が明確であること
2.特定医薬品等の商品名が明らかにされていること
3.一般人が認知できる状態であること


著者: 今本聖明
薬事法と健康食品事業 comments(0) trackbacks(0)
ホメオパシーで用いられるレメディは医薬品か?
年末も近づいてきました。

この時期になると来年の準備に向けて,当事務所では資料の整理を行います。

資料の整理をしていると、数年前、当事務所に相談いただいた「ホメオパシー」の資料が出てきました。

ホメオパシーの定義や歴史の説明はここでは省略して、ホメオパシーで使用される「レメディ」が、「医薬品的な効能効果」を目的としているのか否かについて、日本の薬事法に沿って少し考えてみます。外国での使用状況や外国の薬事法等については考慮しません。

「もの」が医薬品的な効能効果を目的としているか否かは、「もの」についての成分や広告表現、剤型、用法、用量等を勘案して判断します。

日本薬局方や医薬品リスト(以下「リスト等」という)に掲載されている成分を含むと、原則、医薬品となります。

ただし、薬理作用が期待できない程度の量で、着色や着香等の目的で使用されている場合は、リスト等に掲載されている成分が含まれていても、医薬品とならないことがあります。

例えば、キナの皮から抽出した成分を含むレメディがあります。CHINAと言われるものです。キナの皮はリスト等に掲載されています。レメディに含まれる成分を全て詳細に確認したわけではありませんので、全てのレメディに含まれる成分については言及しません。

レメディに含まれる成分は極めて微量です。「量」という意味では、薬事法が想定している薬理作用が期待できない程度の量なのですが、レメディはこの極めて微量の成分で作用することを目的としています。そもそもレメディに含まれる成分は極めて微量のため、薬事法の「成分」に該当するのかについては明確ではありません。

したがって、薬事法の「成分」という視点では、レメディが「医薬品」であるという明確な結論を導き出すことは困難であると考えます。

次に、薬事法の「広告表現」という視点で考えてみたいと思います。

「明らかな食品」や「許可を受けた表示内容を表示する特別用途食品」を除いて、「医薬品的な効能効果」を広告表現で用いると、その「もの」は「医薬品」となります。

レメディは一般的に極めて微量の成分を含んだ砂糖玉(「金平糖」とも言います)を指します。そして、販売業者等は「医薬品的な効能効果」を謳ってレメディを販売等します。原則論に沿って考えると、レメディは「医薬品」となります。

しかし、レメディが「明らか食品」であれば、レメディは薬事法の「医薬品」となりません。この意味において、レメディが「明らかな食品」に該当するか否かを検討することが重要です。

「明らかな食品」の考え方を理解するには、昭和62年9月22日薬監第88号厚生労働省通知や、食品安全委員会が2004年7月に公表した「新開発食品の安全性評価の考え方」がヒントになります。

昭和62年9月22日薬監第88号厚生労働省通知では、次のとおり記されています。

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓ココから↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

(1)通常の食生活において、その物の食品としての本質を経験的に十分認識していて、その外観、形状等より容易に食品であることがわかるものは、その物の食品としての本質に誤認を与えることはないため、通常人がその物を医薬品と誤認するおそれはない。

したがって、医薬品の目的を有するものであるという認識を与えるおそれのないこのような物は、医薬品に該当しないことは明らかであり、その成分本質(原材料)、形状、効能効果、用法用量について個々に検討し、後述する「判定方法」に従って判定するまでもない。通知本文中のただし書はこの旨を明記したものである。

(2)その物がここでいう「明らかに食品と認識される物」に該当するか否かは、食生活の実態を十分勘案し、外観、形状及び成分本質(原材料)からみて社会通念上容易に食品と認識されるか否かにより判断するものである。

↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑ココまで↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑


レメディを利用する消費者は、その「レメディ」に医薬品的な効能効果を期待して、「砂糖玉」を摂取します。一方、販売業者等もレメディに「医薬品的な効能効果」を期待して、レメディを販売します。

このことから「通常の食生活において、その物の食品としての本質を経験的に十分認識している」とは言い難いと言えます。

「明らかに食品である」と判断するには、ヽ梓僂箏曽で容易に食品と分かる」のみならず、◆嵜品としての本質を認識できること」が要求されています。

レメディという砂糖玉は、その外観や形状で容易に食品と分かるので,陵弋畛項を満たしますが、△痢嵜品としての本質を認識できること」との要求事項は満たしません。

このことから、レメディは「明らかな食品ではない」という結論が導き出されます。

さらに、レメディは「明らかな食品ではない」こと、「医薬品的な効能効果」を標ぼうしていることから、剤型、用法、用量等を検討するまでもなく、薬事法上の「医薬品」に該当すると言えるでしょう。

以上、「レメディ」が「医薬品的な効能効果」を目的としているのか否かについて日本の薬事法に沿って考え、一つの結論を得ました。

よって、医薬品的な効能効果を謳う(広告表現する)レメディを、薬事法上の承認や許可を得ずに製造販売等する行為は違法であると考えます。

ただし、レメディについて医薬品的な効能効果を謳わない場合、医師が治療に際してレメディを使用する場合は、薬事法とはまた別の要素を含む問題です。

また機会があれば続きを記してみます...。


著者: 今本聖明
JUGEMテーマ:健康
薬事法と健康食品事業 comments(0) trackbacks(0)
2級ファイナンシャルプランニング技能士試験について



2級ファイナンシャルプランニング技能士試験を少し前に受検したので、その勉強の仕方について不安を感じている方もいらっしゃると思いますので、このブログにそのヒントを記したいと思います。

まず、FP試験を受験しようと思ったきっかけは、仕事で少しは役に立つかな?と思ったことです。

うちは事務所を開設して約12年を経過するのですが、ここ近年、お客さんに税金のことや保険のことについてよく聞かれます。正直、この分野はよく分からないので、すぐにその分野の専門家をお客さんに紹介させていただいたり、簡単そうな質問については僕が専門家から直接聞いてお客さんに伝えたりしていたのですが、そればかりでは少しダメかな?と思って...

FP試験は1〜3級まであるのでどこから始めるかですが、3級の試験本を読むと簡単そうだし、2級を受検するための実務経験もありましたので、2級からはじめました。

次に、通信や通学等を利用するか、本を買ってきて自分でするか、ですが、やはり自分でできそうですし、通信や通学を利用する方がしんどそうだったので、本を買ってきて自分ですることにしました。

2級からはじめるとか、自分でするかとかは、自分の程度にあわせて選択すれば良いわけなので、3級からはじめた方が自分にはいいなと感じるのであれば3級からはじめれば良いでしょう。大切なのは「無理しない」こと。心に余裕をもって、最後までやり切れるものを選択すれば良いと思います。

さて、僕は自分で本を買ってきて勉強することにしたわけですが、ここで一番注意しないといけないのが、「本」の選択。

勉強のために使う「本」は、できるだけ「薄く」、「量に過不足ない」ものを選ぶことがポイントです。「本」のチョイスはすごく大切です。自分でする場合は、これで合格の「半分」くらいが決まると思います。

その意味で、通信や通学だとすご〜く教材が多いので、やはり、僕にとって通信や通学の選択肢はなかったと言えます。

それで、僕がどの本を選んだかですが、TAC出版の「スッキリわかるFP技能士【金財】個人資産相談業務対応」です。

この本1冊だけ。「解説」と「問題」がセットになっています。理想的です。

はじめは、「解説」も「問題」も少ないのではないか?と感じながら勉強を進めたのですが、ひととおりやった後、金財のHPにある過去問をダウンロードして、年度ごとに問題を解くと、まあ何とかなりそうな点数。学科は60点中36点で合格、実技は50点中30点で合格なので。

ただ、実技について1回だけ30点を下回ったので少し不安を感じ、傾向をよく見ながら間違えた箇所を集中的に「解説」と「問題」を通して勉強しました。実技試験は結構出題パターンが決まっているので。最悪、ダメだったら実技だけ来年受ければいいやとも思いながら。

さて、僕がしたことをこの辺りで整理しておきます。箇条書きで。

1.本は1冊だけ。
2.3回程度「解説」を読み、「問題」を解き、「理解」しました。
3.勉強期間は約4か月程度で1週間で約4〜7時間程度だけど、勉強できない日もありましたが、直前1か月はしっかり勉強時間を決めてリズムを作りました。
4.通信、通学、模試は一切利用していないが、改正情報だけは確認しました。
5.金財のHPにある年度ごとの過去問を本番を想定して約5〜6回分解きました。
6.試験直前は約3日で本の内容を思い出せるように復習しました。

試験勉強に要する時間は、個人差が絶対あると思います。だから、他人の勉強期間や時間を気にする必要はありません。自分に必要な勉強時間を設定してください。これは自分にしか分かりません。

過去問は、必ず全部理解できるようにしましょう。よく理解することで、出題傾向も分かります。

絶対合格する自信は正直最後までなかったのですが、ふたを開ければ、学科60点中54点、実技50点中42点でした。

年度別過去問でも学科の54点はなかったので、よくできた方です。54点も必要ないのですが...

勉強している間は、やはり少なからず不安を感じるものですね。

でも、自分にあった「本」を選んで、それを全て理解すれば結果は出るものだと感じました。

再度ですが、自分にあった過不足ないうす〜い「本」を選ぶようにしましょう。



著者: 今本聖明
FP試験 comments(0) trackbacks(0)
2か月後っていつのこと?
あなたが僕に4月2日に本を貸してくれて、2か月後までに返却する約束をしたとき、僕はいつまでに本を返せばよいのでしょうか?答えは6月2日です。

実はこの期間の計算方法は民法第140条に定められています。

法律では起算日とか応答日とか満了日という言葉がでてきますが、皆さん、難しい説明は好まないのでここでは説明しませんので、何か重要な状況にある場合は、専門家に相談されると良いでしょう。

例外もあります。クーリングオフです。クーリングオフは初日を算入します。

例えば、4月2日に契約した場合でクーリングオフ期間が8日以内の場合、いつまでクーリングオフできるかですが、4月9日までです。つまり、4月2日を「1日目」としてカウントします。

ただし、クーリグンオフを定める法律は、特定商取引法、割賦販売法、宅建業法などいくつかあって、その起算日を必ずしも契約した日としていないこともありますので、起算日はあなたの業者との契約により判断します。

以外と迷ううのが期間の計算です。

正確な知識で対応していたければと思います。

・・・この先のお話はまたいつかどこかで。


著者: 今本聖明
契約 comments(0) trackbacks(0)
御社の株式はいくら?
自分が持っている株式を他の人に売ったり、譲ったりすることを「株式譲渡」と言います。そして、この株式を売買する契約を「株式譲渡契約」と言います。

上場している株式の売買は、価格も出ているのでそれ程問題にならないのですが、上場していない会社の株式譲渡においてはその譲渡額について度々悩まされることがあります。

株式の持ち分はその会社の経営権に大きく関係しますので、数字のみで1株の金額を決定することができないことがあるからです。ちょうど、不動産の売買金額の決定する感じに少し似ています。

しかし、1株の金額が当事者間の任意によるものであれば、なかなか1株の金額が決まりません。

そこで、取引相場のない株式の評価方法として客観的な方式いくつかありますのでご紹介します。

1つ目は、1株あたりの純資産額を株価とする【純資産価額方式】。この方式では、まず会社の財産をすべて現金に置き換え、債務を全て返済した後に1株あたりいくら分配できるか、その分配予想額を評価額とします。この方式は、主に小会社において採用されます。

2つ目は、事業内容が似ている業種の上場会社の株価と比較して自社株の株価を算出する【類似業種比準方式】。類似業種の平均株価をもとにして、1株あたりの配当、利益、純資産の各要素を上場会社とその評価会社を比べて算出します。この方式は、主に従業員数100人以上の大会社において採用されます。

3つ目は、類似業種比準方式と純資産価額方式により算出した額に、それぞれに一定の割合をかけて株価を算定する【併用方式】です。この方式は、主に中会社において採用されます。

上記3つの方式は【原則的評価方式】と言われ、株式譲渡を受ける者が経営支配権を持つ場合に採用されます。

なお、総資産のうち土地・建物の不動産や株式が一定の割合を占める場合は、その評価方法は1つ目の純資産価額方式に限定されます。

株式譲渡を受ける者が経営支配権を持たない場合は、過去の配当実績を基礎として評価額を計算する【配当還元方式】によります。

・・・この先のお話はまたいつかどこかで。


著者: 今本聖明
契約 comments(0) trackbacks(0)
不動産の固定資産税について
自分もこれから家持になるので、固定資産税の算出の仕組みについて調べてみました。

固定資産の評価は、市町村に設置される固定資産評価員によってなされ、その評価に基づいて市町村長が決定します。

この決定に不服があれば、納税者は審査の申し出を行うことができます。固定資産の評価額自体に普通はあまり疑問を持たないことが多いでしょうが、評価をするのも人のすることと考えると、固定資産税に疑問がある方は少し評価方法について勉強してみるのもいいかもしれません。根拠もなく、文句言うと単なるクレーマーになりますのでご注意くださいね。クレーマーだと思われた時の代償は意外と大きいですよ。

続けて、固定資産税の算出方法は次のとおりです。

課税標準は固定資産の評価の額がそのまま採用されますが、住宅用地については特例があります。200岼焚爾良分については6分の1をかけた額を、200屬鯆兇┐辛分については3分の1をかけた額を課税標準とします。

つまり、200屬埜把蟷饂困良床然曚3,000万円の土地は、6分の1をかけて算出した金額500万円が課税標準となります。
別の事例として、300屬3,000万円の土地は、200屬良分に対応する金額2,000万円について6分の1、200屬鯆兇┐詈の100屬1,000万円について3分の1をかけて、その合計額が課税標準となります。

建物は、固定資産の評価額がそのまま課税標準となります。

このようにして課税標準が決定したら、標準税率の100分の1.4をかけて、固定資産税を出します。

ここで思いませんか?建物は特例ないの?って。建物が新築だと結構な固定資産税がかかってきそうです。課税標準が1,000万円でも年間14万円要します。あるんです。土地のように課税標準を安くするわけではないのですが、税額から控除できる特例があります。

いわゆる【新築住宅に対する税額控除の特例】です。

新築住宅が前提で、床面積50屐1戸建て以外の貸家住宅は40屐法280屬任△譴120屬泙任良分について税額が2分の1になります。ただし、控除できる期間は、地上3階以上の中高層対価建築の新築住宅は5年度間、その他の新築住宅は3年度間と異なりますので注意が必要です。

例えば、課税標準が1,000万円の新築の2階建ての家の固定資産税は100分の1.4をかけて年間14万円となりますが、3年度間は特例の控除があるのでその2分の1となります。4年度以降は控除されませんので固定資産税は上がることになりますのでご注意です。

こういったことも考えながらライフプランも立てないといけませんね。

・・・この先のお話はまたいつかどこかで。


著者: 今本聖明
宅地建物取引 comments(0) trackbacks(0)
不動産取得税の算出方法
前回は、土地の不動産取得税の算出方法についての記事を書いたので、続きとして少し補足と建物の場合について書いてみたいと思います。

通常は、都道府県が税金の案内してくれるので心配ないかもしれませんが、僕のケースのように土地を買って、その後建物を建てた場合は、役所が控除してくれていないこともありますので。

まず課税の対象となる不動産の取得ですが、売買、贈与、建築などの時に課税対象となります。相続は非課税です。

課税標準は固定資産の評価額です。評価額は3年に1回見直しされます。ただし、家の増改築があった場合はその部分も課税対象となります。

ここから、課税標準の特例の話です。特例は土地と建物で異なります。

まず土地について。前回のブログ記事と重複する部分もありますがお許しくださいね。

土地の特例としては、宅地を取得した場合は課税標準として、固定資産の評価額に2分の1をかけた金額が採用されます。お得ですね。宅地は住宅の敷地に限られません。建物の敷地であればよいのです。

こうして、土地の課税標準が決定します。税額は【課税標準】×【税率】によりますが、税率は土地の場合は一律100分の3です。

こうして、税額が決定しますが、さらに住宅用土地であれば不動産取得税の税額控除があります。これもお得です。

【不動産取得税の税額控除】は住宅用土地の場合に適用があるのですが、住宅用土地とは後述する【建物課税標準の特例を受ける新築住宅、中古住宅用の土地】のことです。

ではどのくらい控除されるのかというと次のとおりです。

150万円×不動産取得税の税率
1屬△燭蠅療效呂硫歙派現牾曄漾塀斬陲両果明僉2〈200屬限度〉)×不動産取得税の税率

,鉢△里Δ舛梁燭なを控除額として採用できます。お得ですね。


次に建物の不動産取得税について。

課税標準は土地と同様に固定資産の評価額です。

建物の場合の税率は、住宅の場合100分の3、住宅以外の家屋は100分の4です。建物の不動産取得税額も【課税標準】×【税率】で算出します。

ここで建物についても特例があります。それは【建物課税標準の特例を受ける新築住宅、中古住宅用の土地】の場合です。

自己居住用又は賃貸用の新築住宅を取得した場合で、かつ、その床面積が50屐文遊以外の賃貸住宅は40屐法240屬両豺腓蓮1戸について1,200万円を課税標準から控除できます。税額ではないですよ。課税標準です。ご注意ください。

中古住宅の取得の場合は、自己居住用で、その床面積が50屐240屐築20年を超える建物でないこと、昭和57年1月1日以後に新築された建物であること、かつ、地震に対する安全性基準に適合するものである場合は、1戸について100万円〜1,200万円を課税標準から控除できます。

中古住宅の場合の詳細基準は、都道府県のHPを参照してください。

上記他にも免税点なるものもあります。まあ、平均的なマイホームを購入するのであれば、以上のことくらいを見ておけば納得できるのではないかと思います。

・・・この先のお話はまたいつかどこかで。


著者: 今本聖明
宅地建物取引 comments(0) trackbacks(0)
新築を予定した土地購入の不動産取得税
このタイトルは自分の話なんですが、家を建てようと思って土地を購入したんです。

当然、土地を購入・名義変更してから、いざ家の建築となるのですが、この建物が完成する前に、都道府県から土地に関する不動産取得税の申告に関する案内ということで、その案内に不動産取得税額が記載されていたわけです。十数万円もするぞ!?

あれ?今回は土地に関する不動産取得税額は0(ゼロ)のはずなんだけどなぁと感じていたので、不動産取得税の算出方法を調べてみました。

土地に関する不動産取得税算出の際のチェック事項

‥亠原因が「売買」なので取得税の課税対象になっている。ただし、相続による取得は非課税です。

課税標準は固定資産の評価額の2分の1。つまり、固定資産の評価額が1,000万円の場合は、その半分の500万円が課税標準となります。

2歙派現爐100分の3をかける。つまり、課税標準が500万円の場合は、不動産取得税が15万円となるわけです。

ただし、住宅用土地については不動産取得税の税額控除のルールがあります。これがすごく大事です。このルール知らなかったら損しますよ。それは、

た恵杤斬陲簔羝貼斬靈僂療效呂魄貭蟯間内に取得した場合は、不動産取得税が控除されるというものです。

僕の場合は、土地の名義変更をしてから間もなく建築に着手して、4か月程度で家が完成する予定でしたので、まさにこの控除の対象のケースでした。

控除の基準は国税庁や最寄りの都道府県のHPを見るか、問い合わせしてみてください。平均的なマイホームの建築であれば、土地に関する不動産取得税の心配はあまり必要ないでしょう。ただし、建物の平米数が50〜240屐文遊以外の賃貸除く)の範囲になかったりするとちょっと別ですが・・・

僕のところに届いた案内には、上記の 銑のフローで計算した不動産取得税額が記載されていました。どうも、まだ家が完成していなかったので、都道府県は不動産取得税算出の際にい旅欺をしなかったのでしょう。

でも、知らないで払ってそのままにしておくと、請求しない限り返ってこないと思いますので、ルールを知っておくことは大切ですね。

でも、ルールを知らないで思い込みで抗議したりすると、相手から見れば単なるクレーマーにしか感じないので、ルールを知っても知らなくても、相手と優しく話しすることを心がけ、できるるだけルールを知るようにしましょう。相手もルールを知らないかもしれませんので。

それでも困ったときは、ルールに詳しい方に相談するようにしましょう。

・・・この先のお話はまたいつかどこかで。


著者: 今本聖明
宅地建物取引 comments(0) trackbacks(0)
<< | 2/5 | >>