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一戸建てとマンションはどちらがお得!?
正直,各々のライフスタイルから決定すれば良いのだけれど,いざ購入するとなると色々考えますもんね。

お得と言っても,駅近のマンションもあれば,駅から離れた一戸建てもあります。また,最近のマンションは色々なサービスやオプションもついていたりして,心魅かれるかもしれません。

あくまで資産として損をしたくないという方は,駅近の一戸建てかマンションを選ぶべきでしょう。

その理由?簡単。

この先,日本の人口は減少傾向にあるからです。さらに,物件を購入する世代がどんどん減少します。

そうなると,土地余りの現象が生じます。土地が余ると,駅から離れた不便な物件の人気がなくなります。

すると,駅から離れた物件の人気は下降一方。下降一方ということは,価格を下げなくては売れなくなる。つまり,資産価値がどんどん低下します。

だから,これから一戸建て又はマンションを購入する場合は,資産価値を保持するという意味で,駅近の物件を選択する方が良いといことになります。

こんなこと,誰もあまり教えてくれないですよね。

不動産業者は,安い物件を高くで売りたいわけ。この方たちはプロです。

では,購入者は?多くが素人でしょ。

だから,資産価値に重きを置く場合は,“〜ヒルズ”や“〜ガーデン”という街並みが区画された,素人がいかにもほし
くなる物件に,すぐに飛びついたらいけないわけ。

まず,ここまでで,駅近物件を選ぶ方が良いという意味は理解できたでしょうか?


次に,今回のテーマの一戸建てとマンションの比較。

そもそもマンションは,都心の土地不足を解消するための,国と業者の苦肉の策の結果。

土地が不足していなければマンションなんてそもそもいらないわけ。

常時,土地が余っている地方の都市を見てご覧。マンションなんて駅近以外ほとんど建っていません。

つまり,土地が余れば,マンションなんてそもそもの需要が疑わしいわけ。ただ,駅近のマンションは,この先の人口減少を加味しても,需給関係を保つ可能性はあるとは思います。

マンションの資産価値を将来的にも維持するためには,そのマンションの特性が重要になると思います。

例えば,住んでいる住人の質の問題。質っていうのは,俗っぽい言い方をすると各々のレベルのことで,住人の社会的地位や倫理観まで及びます。倫理観を具体的に言うと,管理費等の滞納状況や,クレーマーの有無なども含みます。

マンションの場合は,一戸建てと異なって,色々な決定をマンション管理組合の集会等で決定していきます。

例えば,自分のマンションの玄関扉(表面)を勝手に変更できません。なぜなら,共用部分だから。知ってました?

バルコニーの使用方法や変更についても一定の制限がかかります。マンションのバルコニー,自分のものになるって
思っていませんか?バルコニーは,専用使用部分と言って,正確には自分のものじゃないんですよ。

マンションの使用方法もそう。通常は,住居使用しか認められていないことが多い。そのような場合は,たとえ自分のものだと言っても,会社の営業所としての使用は認められない。

他にも,想定されるネガティブな要素はたくさんあります。

100世帯のマンションであれば,そのうちの何世帯かが管理等を滞納します。じゃ,この管理費の滞納分誰が払うですか?

ペット飼育等をめぐるトラブルもそう。そもそも,ペットを飼育するかもマンション管理組合の集会で決定します。だから,途中でペットを飼育できなくなるリスクもあります。

つまり,マンションは自分のものであって,自分のものでない要素を多分に含むわけです。マンションは共同住宅
なんで,こんなこと当たり前と言えば当たり前なんだけど,分かっていない人が多いからトラブルになる。

自分が分かっていても,お隣の方は分かっていないかもしれません。

マンションを購入することを検討する方は,この辺りのことは心づもりしておくべきでしょうね。

素人の方が全部を正確に理解することは難しいと思うけれど,その根拠となる法律は,民法,区分所有法,マンション建替え円滑化法,標準管理規約等にあります。

一方,マンションには,一戸建てにはないものがあります。

例えば,眺望,コンシェルジュサービス,ワンフロアの広さ,等々。コンシェルジュサービスやワンフロアであることは,高齢の方にとっては好ましいものでしょう。予算には限りがあると思うので,これらは一戸建てにはあまり望めません。

一戸建てには望めない事柄に重きを置くのであれば,マンションという選択もありだと思います。

一戸建ての考え方はとてもシンプル。要は自分のものです。排他的で強力な所有権なので,その変更や処分についての決定と責任は所有者にあります。

さて,駅近のマンションと駅近の一戸建ての資産価値だけれど,需給の問題。やはりこれ以上これ以下でもないですが,これじゃ説得力ないので一つ例を。

例えば,地震が発生して,マンションと一戸建てが倒壊したとしましょう。残るのは土地ですよね。

この時,一戸建ての場合,残った土地の処分決定は所有者に全てありますが,マンションの場合はいきなり自由に処分できるわけではありません。

新たにマンションを建築する場合には,再建集会を開いて決定していきます。したがって,自分の意思が必ずしも反映されないかもしれません。

再建を反対した場合で,集会で再建が決定すると,その自分の底地を処分しないといけないわけですが,処分決定の過程におけるイニシアチブは必ずしも所有者にあるわけではありません。

そもそも,自分の底地持分は皆さんが思っているほどたくさんあるわけではありません。大きな敷地でも,その上に建つマンションの戸数を考えれば,自分の割り当て分が少ないことをイメージできると思います。

マンションは,土地を効率的に使用することを目的とした建物なので,土地に関しては一戸建てほど期待できないので実情です。

少々,マンションに関して否定的な意見となりましたが,資産価値ばかりに固執せずに,自身と家族が楽しく生活できること環境を形成できる物件選択をすることが何より大切であることを忘れてはいけません。


著者: 今本聖明



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不動産の固定資産税について
自分もこれから家持になるので、固定資産税の算出の仕組みについて調べてみました。

固定資産の評価は、市町村に設置される固定資産評価員によってなされ、その評価に基づいて市町村長が決定します。

この決定に不服があれば、納税者は審査の申し出を行うことができます。固定資産の評価額自体に普通はあまり疑問を持たないことが多いでしょうが、評価をするのも人のすることと考えると、固定資産税に疑問がある方は少し評価方法について勉強してみるのもいいかもしれません。根拠もなく、文句言うと単なるクレーマーになりますのでご注意くださいね。クレーマーだと思われた時の代償は意外と大きいですよ。

続けて、固定資産税の算出方法は次のとおりです。

課税標準は固定資産の評価の額がそのまま採用されますが、住宅用地については特例があります。200岼焚爾良分については6分の1をかけた額を、200屬鯆兇┐辛分については3分の1をかけた額を課税標準とします。

つまり、200屬埜把蟷饂困良床然曚3,000万円の土地は、6分の1をかけて算出した金額500万円が課税標準となります。
別の事例として、300屬3,000万円の土地は、200屬良分に対応する金額2,000万円について6分の1、200屬鯆兇┐詈の100屬1,000万円について3分の1をかけて、その合計額が課税標準となります。

建物は、固定資産の評価額がそのまま課税標準となります。

このようにして課税標準が決定したら、標準税率の100分の1.4をかけて、固定資産税を出します。

ここで思いませんか?建物は特例ないの?って。建物が新築だと結構な固定資産税がかかってきそうです。課税標準が1,000万円でも年間14万円要します。あるんです。土地のように課税標準を安くするわけではないのですが、税額から控除できる特例があります。

いわゆる【新築住宅に対する税額控除の特例】です。

新築住宅が前提で、床面積50屐1戸建て以外の貸家住宅は40屐法280屬任△譴120屬泙任良分について税額が2分の1になります。ただし、控除できる期間は、地上3階以上の中高層対価建築の新築住宅は5年度間、その他の新築住宅は3年度間と異なりますので注意が必要です。

例えば、課税標準が1,000万円の新築の2階建ての家の固定資産税は100分の1.4をかけて年間14万円となりますが、3年度間は特例の控除があるのでその2分の1となります。4年度以降は控除されませんので固定資産税は上がることになりますのでご注意です。

こういったことも考えながらライフプランも立てないといけませんね。

・・・この先のお話はまたいつかどこかで。


著者: 今本聖明
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不動産取得税の算出方法
前回は、土地の不動産取得税の算出方法についての記事を書いたので、続きとして少し補足と建物の場合について書いてみたいと思います。

通常は、都道府県が税金の案内してくれるので心配ないかもしれませんが、僕のケースのように土地を買って、その後建物を建てた場合は、役所が控除してくれていないこともありますので。

まず課税の対象となる不動産の取得ですが、売買、贈与、建築などの時に課税対象となります。相続は非課税です。

課税標準は固定資産の評価額です。評価額は3年に1回見直しされます。ただし、家の増改築があった場合はその部分も課税対象となります。

ここから、課税標準の特例の話です。特例は土地と建物で異なります。

まず土地について。前回のブログ記事と重複する部分もありますがお許しくださいね。

土地の特例としては、宅地を取得した場合は課税標準として、固定資産の評価額に2分の1をかけた金額が採用されます。お得ですね。宅地は住宅の敷地に限られません。建物の敷地であればよいのです。

こうして、土地の課税標準が決定します。税額は【課税標準】×【税率】によりますが、税率は土地の場合は一律100分の3です。

こうして、税額が決定しますが、さらに住宅用土地であれば不動産取得税の税額控除があります。これもお得です。

【不動産取得税の税額控除】は住宅用土地の場合に適用があるのですが、住宅用土地とは後述する【建物課税標準の特例を受ける新築住宅、中古住宅用の土地】のことです。

ではどのくらい控除されるのかというと次のとおりです。

150万円×不動産取得税の税率
1屬△燭蠅療效呂硫歙派現牾曄漾塀斬陲両果明僉2〈200屬限度〉)×不動産取得税の税率

,鉢△里Δ舛梁燭なを控除額として採用できます。お得ですね。


次に建物の不動産取得税について。

課税標準は土地と同様に固定資産の評価額です。

建物の場合の税率は、住宅の場合100分の3、住宅以外の家屋は100分の4です。建物の不動産取得税額も【課税標準】×【税率】で算出します。

ここで建物についても特例があります。それは【建物課税標準の特例を受ける新築住宅、中古住宅用の土地】の場合です。

自己居住用又は賃貸用の新築住宅を取得した場合で、かつ、その床面積が50屐文遊以外の賃貸住宅は40屐法240屬両豺腓蓮1戸について1,200万円を課税標準から控除できます。税額ではないですよ。課税標準です。ご注意ください。

中古住宅の取得の場合は、自己居住用で、その床面積が50屐240屐築20年を超える建物でないこと、昭和57年1月1日以後に新築された建物であること、かつ、地震に対する安全性基準に適合するものである場合は、1戸について100万円〜1,200万円を課税標準から控除できます。

中古住宅の場合の詳細基準は、都道府県のHPを参照してください。

上記他にも免税点なるものもあります。まあ、平均的なマイホームを購入するのであれば、以上のことくらいを見ておけば納得できるのではないかと思います。

・・・この先のお話はまたいつかどこかで。


著者: 今本聖明
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新築を予定した土地購入の不動産取得税
このタイトルは自分の話なんですが、家を建てようと思って土地を購入したんです。

当然、土地を購入・名義変更してから、いざ家の建築となるのですが、この建物が完成する前に、都道府県から土地に関する不動産取得税の申告に関する案内ということで、その案内に不動産取得税額が記載されていたわけです。十数万円もするぞ!?

あれ?今回は土地に関する不動産取得税額は0(ゼロ)のはずなんだけどなぁと感じていたので、不動産取得税の算出方法を調べてみました。

土地に関する不動産取得税算出の際のチェック事項

‥亠原因が「売買」なので取得税の課税対象になっている。ただし、相続による取得は非課税です。

課税標準は固定資産の評価額の2分の1。つまり、固定資産の評価額が1,000万円の場合は、その半分の500万円が課税標準となります。

2歙派現爐100分の3をかける。つまり、課税標準が500万円の場合は、不動産取得税が15万円となるわけです。

ただし、住宅用土地については不動産取得税の税額控除のルールがあります。これがすごく大事です。このルール知らなかったら損しますよ。それは、

た恵杤斬陲簔羝貼斬靈僂療效呂魄貭蟯間内に取得した場合は、不動産取得税が控除されるというものです。

僕の場合は、土地の名義変更をしてから間もなく建築に着手して、4か月程度で家が完成する予定でしたので、まさにこの控除の対象のケースでした。

控除の基準は国税庁や最寄りの都道府県のHPを見るか、問い合わせしてみてください。平均的なマイホームの建築であれば、土地に関する不動産取得税の心配はあまり必要ないでしょう。ただし、建物の平米数が50〜240屐文遊以外の賃貸除く)の範囲になかったりするとちょっと別ですが・・・

僕のところに届いた案内には、上記の 銑のフローで計算した不動産取得税額が記載されていました。どうも、まだ家が完成していなかったので、都道府県は不動産取得税算出の際にい旅欺をしなかったのでしょう。

でも、知らないで払ってそのままにしておくと、請求しない限り返ってこないと思いますので、ルールを知っておくことは大切ですね。

でも、ルールを知らないで思い込みで抗議したりすると、相手から見れば単なるクレーマーにしか感じないので、ルールを知っても知らなくても、相手と優しく話しすることを心がけ、できるるだけルールを知るようにしましょう。相手もルールを知らないかもしれませんので。

それでも困ったときは、ルールに詳しい方に相談するようにしましょう。

・・・この先のお話はまたいつかどこかで。


著者: 今本聖明
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隣に工場が建って環境が悪くなった・・・
あなたの家の隣に工場が建ったりしたら?

はっきり言って嫌ですよね。でもまずは自身の足元を再確認しましょう。

あなたの家が建っている場所の用途地域はどのようになっているでしょうか?準工業地域ではありませんか?工業地域ではありませんか?

用途地域っているのは、その名のとおり、その地域の用途のことです。つまり、その地域がどのような用途目的に指定されているかということです。

用途地域の種類は、低層住居専用地域、中高層住居専用地地域など住居系で9種類、商業地域と近隣商業地域の商業系の2種類、準工業地域や工業地域、工業専用地域の工業系で3種類、合計12の種類があります。

そして、住宅やアパートは工業専用地域を除く用途地域で建築することができます。ということは、あなたの家が準工業地域や工業地域に建っているのであれば、あなたの家の隣に工場が建っても不思議ではないということです。工場を建築する方の側からすると、「よくもまあ工業地域に家を建てたもんだなぁ」に逆に思われているかもしれません。

準工業地域に家を建てて、それを分譲住宅として販売されている業者さんはたくさんいます。また、準工業地域に家を建てる方もたくさんいます。ただ、あなたが住居系の用途地域でない不動産を買って、そこに住もうとするのであれば、将来、その用途地域に認められる施設建物が建つ可能性があることを認識しておかなければなりません。

もし、あなたが静かな環境での生活を望むのであれば、第1種低層住居専用地域に代表されるような用途地域を選択することが賢明でしょう。準工業地域にある住宅と住居系の住宅を価格で比較すると、その底地の価格は住居系の方が高い傾向にあります。

したがって、あなた自身も価格が安いからと言って飛びつくのではなく、あなた自身が住居に求めるものを考えながら住宅を選択することが大切です。

ちなみに僕は駅に近い第1種低層住宅専用地域を選択しました。なぜか。

・・・この先のお話はまたいつかどこかで。


著者: 今本聖明
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土地の価格
これからマイホームを建てようと、土地を現在探している方向けのお話です。

実は、僕も昨年土地を購入してその上に家を建てました。

土地を決定するまでの期間や探し方、家の建て方などはまた別の機会にお話しするとして、今日は土地の価格のお話です。

土地の価格ってどのように決定しますか?売主さんと買主さんの希望額が合致すれば、その価格が土地の価格なんですが、実は一つの目安があります。

それは、国土交通省が毎年1月1日現在の土地の価格を毎年3月下旬ごろに公表する【公示価格】です。ただ、この公示価格は、あなたが売買しようとしている土地の価格をピンポイントで示していることはほとんどありません。ですから、公示価格を参考にして、あなたが売買しようとしている土地の価格の目安を算出できますが、その価格は絶対的なものではありません。実際の売買価格は公示価格よりも高くなる傾向にはあります。

じゃあ、どのようにして客観性の高い土地の価格を算出すればよいかですが、僕がお薦めしているのは、市町村が出している固定資産税の評価額です。固定資産税の評価額は地番ごとに出ていますので、あなたが売買しようとしている土地についても必ず固定資産の評価額があります。その上、ピンポイントであなたが売買しようとしている土地について、客観性の強い評価額が算出されていますし、仲介業者さんにお願いすれば固定資産の評価証明書をくれます。

そして、この固定資産の評価額は、公示価格の約70%と言われています。つまり、固定資産の評価額が700万円であれば、その土地の公示価格は1000万円程度ということです。

ただし、この固定資産の評価額は3年に1度の評価ですので少し注意も必要です。評価見直し直後であれば、そのまま参考にすれば良いでしょうが、見直しからだいぶと経過していれば、土地の価格動向も参考にする方が良いでしょう。

ただ、先ほど述べましたように、実際の売買価格は公示価格よりも高くなる傾向にありますので、あまり公示価格ばかりに執着すると話はまとまらないかもしれません。

この他にも価格決定する目安の基準として、税務署の路線価や基準地標準価格なんてものもあります。

路線価は毎年1月1日現在の土地の価格が7月上旬ごろに公表されます。路線価は公示価格の約80%程度の価格と言われています。

基準地標準価格は都道府県が決定するのですが、毎年7月1日現在の土地の価格が9月下旬ごろに公表されます。基準地標準価格は公示価格の100%、つまり同額程度と言われています。

とても価格が心配な方は、色々な価格をご自身、又は専門家に助言をもらって算出してみてください。ただ、最終的な価格決定は需給状態によることも忘れないようにしましょう。

他の方からも申し込みが入っている土地は価格が競争になりますので、そのあたりも考えてお話ししてみましょう。

・・・この先のお話はまたいつかどこかで。


著者: 今本聖明
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